Guida alla Manutenzione straordinaria: definizione e quali sono i lavori che comprende

Gli interventi edilizi in casa sono sempre un gran grattacapo e, indipendentemente si tratti di una piccola sistemata o una ristrutturazione vera e propria, è fondamentale distinguere tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria. La manutenzione straordinaria è definita dall’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380 del 2001) ce può essere considerata come l’insieme dei lavori necessari per il rinnovamento e la sostituzione di parti degli edifici, anche a livello strutturale.

Attenzione alla destinazione d’uso. I lavori della ristrutturazione straordinaria possono comprendere l’implementazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici, a patto che non alterino la volumetria totale dell’edificio né modifichino la destinazione d’uso originale. La manutenzione straordinaria può anche coinvolgere il frazionamento o l’accorpamento di diverse unità immobiliari, sempre facendo attenzione a non modificare la volumetria globale dell’edificio.

La distinzione trattata nei paragrafi sopra è importante non solo per avere i permessi giusti e inviare comunicazioni di inizio lavori alle autorità competenti, ma anche per sfruttare i bonus fiscali previsti, ove possibile.

Vuoi fare degli interventi di ristrutturazione?

La definizione di manutenzione straordinaria, quindi, sempre quanto indicato dall’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. 380/2001 intende opere e modifiche necessarie per:

• Rinnovare e sostituire.
• Realizzare ed integrare.
• Frazionare o accorpare.

Le costruzioni ex novo di parti degli edifici, anche nel caso in cui vengano abbattute le strutture preesistenti, non rientrano negli interventi di manutenzione straordinaria. I lavori di manutenzione straordinaria si suddividono in interventi esterni ed interni.

Opere esterne:

• Rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni.
• Sostituzione di infissi esterni, serramenti, persiane, serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso.
• Realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni.
• Apertura di nuove porte o finestre verso l’esterno.
• Interventi finalizzati alla creazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi.

Opere interne:

• Consolidamento statico di strutture portanti dell’edificio in fondazione e/o in elevazione.
• Sostituzione dei solai di copertura senza modificare le quote di colmo o gronda.
• Rifacimento di scale e rampe.
• Realizzazione e miglioramento dei servizi igienico-sanitari.
• Rifacimento o modifica integrale degli impianti, compresa l’installazione di pannelli solari o fotovoltaici.
• Sostituzione dei tramezzi interni anche con modifica dello schema distributivo senza però alterare le superfici, i volumi e le destinazioni d’uso.
• Frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari che però non comportino la modifica dell’assetto distributivo dell’intero fabbricato.
• Installazione di ascensori e scale di sicurezza.
• Interventi finalizzati al risparmio energetico come ad esempio la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento, il miglioramento termico con la coibentazione.

Manutenzione ordinaria o strordinaria?

Per comprendere la differenza tra le due tipologie di manutenzione, basta pensare che la manutenzione ordinaria comprende interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione riguardanti le finiture degli edifici, opere per integrare o mantenere l’efficienza degli impianti tecnologici preesistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi esterni ed interni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage. Si tratta di lavori di sostituzione di componenti o lavori di manutenzione periodica.

Per i lavori di manutenzione straordinaria è necessaria la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) e la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

La CILA deve essere presentata dal proprietario, usufruttuario o inquilino dell’immobile presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune competente. Questa procedura è richiesta per interventi di manutenzione straordinaria senza modifiche strutturali o variazioni dei parametri urbanistici. In particolare, la CILA è necessaria per:

• Il rifacimento o la creazione di allacci fognari che comportino modifiche al percorso e alle caratteristiche della rete.
• Il cambio della distribuzione degli ambienti tramite la demolizione e la costruzione di tramezzi e mura divisorie interne non portanti.
• L’apertura o la chiusura di porte ed infissi.
• La costruzione di piscine.
• Il frazionamento o l’accorpamento di unità immobiliari che non comportino una modifica della volumetria degli immobili e della destinazione d’uso.

La CILA può essere presentata anche in formato telematico, e i lavori possono iniziare il giorno stesso della sua presentazione.

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività è richiesta quando i lavori riguardano interventi strutturali che comportano l’aumento delle unità immobiliari e dei parametri urbanistici. I soggetti tenuti a presentare la SCIA sono gli stessi che devono presentare la CILA. In questo caso, una volta presentata la SCIA, i lavori possono iniziare il giorno stesso. L’amministrazione ha 30 giorni di tempo per effettuare i dovuti controlli e, se necessario, bloccare i lavori o richiedere adeguamenti alle normative vigenti.

Chi decide di eseguire lavori di manutenzione straordinaria sulla propria proprietà può beneficiare di una detrazione fiscale del 50% fino al 31 dicembre 2024. Questa agevolazione fiscale si applica sia ai lavori eseguiti sulle parti comuni degli edifici residenziali che alle singole unità immobiliari. La spesa massima ammissibile per singola unità immobiliare è di 96.000 euro e viene suddivisa in 10 quote annuali di uguale importo.